TÍNH KHẢ THI CỦA VIỆC THU HỒI TIỀN CỌC TỪ VIỆC MUA BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI (PHẦN 2)
Trong bài viết Phần I, TNTP đã đề cập đến những điểm đáng lưu ý trong Hợp đồng mua dự án bất động sản và một số quy định của pháp luật có liên quan đến vấn đề đặt cọc và thu hồi tiền cọc khi mua dự bán đất động sản đã hoàn thành. Tiếp theo bài viết Phần I, tại bài viết này, chúng tôi sẽ phân tích về yêu cầu thu hồi tiền đặt cọc trong Hợp đồng mua bán dự án bất động sản hình thành trong tương lai.
1. Bất động sản hình thành trong tương lai là gì?
Theo quy định của pháp luật Việt Nam thì tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất mà chỉ gồm nhà ở và công trình xây dựng. Theo đó, tài sản hình thành trong tương lai bao gồm những loại tài sản cụ thể như sau:
– Tài sản được hình thành từ vốn vay;
– Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm;
– Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật.
Do đối tượng của Hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai thường là nhà ở, căn hộ chưa hoàn thiện, nhà đầu tư thường chỉ nhìn thấy dự án trên bản vẽ hoặc mô hình mô phỏng. Mặc dù chưa được hoàn thiện nhưng các dự án bất động sản hình thành trong tương lai thường có giá hấp dẫn và tiềm năng sinh lời cao hơn, điều này thu hút sự quan tâm lớn từ các nhà đầu tư.
2. Những điều cần biết về Hợp đồng mua bán Bất động sản hình thành trong tương lai
(i) Nội dung của Hợp đồng mua bán Bất động sản hình thành trong tương lai
Tương tự như Hợp đồng mua bán Bất động sản đã hình thành, Hợp đồng mua bán Bất động sản hình thành trong tương lai cũng bao gồm các nội dung bắt buộc như sau:
– Tên, địa chỉ của các bên;
– Các thông tin về bất động sản;
– Giá mua bán, cho thuê, cho thuê mua;
– Phương thức và thời hạn thanh toán;
– Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo;
– Bảo hành;
– Quyền và nghĩa vụ của các bên;
– Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
– Phạt vi phạm hợp đồng;
– Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và các biện pháp xử lý;
– Giải quyết tranh chấp;
– Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.
Mặc dù nội dung của Hợp đồng mua bán Bất động sản hình thành trong tương lai không khác biệt so với Hợp đồng đã được hình thành, nhưng Nhà đầu tư cần lưu ý tìm hiểu rõ ràng về điều kiện để mở bán của Bất động sản hình thành trong tương lai trước khi tiến hành đặt cọc hay thanh toán bất cứ khoản tiền nào cho Chủ đầu tư để hạn chế các rủi ro tiềm ẩn ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của mình.
(ii) Điều kiện mở bán Bất động sản hình thành trong tương lai
Để bất động sản hình thành trong tương lai được mở bán thì bất động sản đó phải thỏa mãn đầy đủ các điều kiện bao gồm:
– Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó; và
– Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua
Lưu ý: Chủ đầu tư phải đảm bảo điều kiện mở bán Bất động sản hình thành trong tương lai theo quy định tại Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì mới được phép huy động vốn từ Nhà đầu tư. Trong trường hợp Chủ đầu tư yêu cầu Nhà đầu tư thực hiện bất kỳ hình thức thanh toán nào đối với Bất động sản hình thành trong tương lai khi chưa đáp ứng đủ điều kiện mở bán thì đây được xem là hành vi huy động vốn trái phép, vi phạm điều cấm được quy định tại Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
3. Có thể thu hồi tiền cọc khi đăng ký mua dự án Bất động sản hình thành trong tương lai được không?
Trong trường hợp Bất động sản hình thành trong tương lai chưa đủ điều kiện mở bán, việc Chủ đầu tư huy động vốn từ nhà đầu tư sẽ được xem là hành vi vi phạm pháp luật. Mặc dù nhiều Chủ đầu tư biết điều này nhưng họ vẫn thường tìm cách chuyển đổi hành vi huy động vốn trái phép thành các giao dịch dân sự hợp pháp, thường thông qua việc ký kết Hợp đồng hoặc các thỏa thuận dịch vụ. Theo đó, Hợp đồng và các thỏa thuận dịch vụ này sẽ bao gồm điều khoản cam kết cung cấp dịch vụ hỗ trợ cho khách hàng cho đến khi Bất động sản đủ điều kiện mở bán. Chủ đầu tư sẽ đề nghị khách hàng thanh toán “Phí dịch vụ” và thông thường khoản tiền này sẽ không được hoàn lại.
Khi rơi vào tình huống nêu trên, Nhà đầu tư có thể liên hệ với các Công ty luật để hỗ trợ tiến hành tố cáo hoặc khởi kiện Chủ đầu tư đến các cơ quan có thẩm quyền nhằm xử lý hành vi vi phạm của Chủ đầu tư và thu hồi lại khoản tiền cọc mà Nhà đầu tư đã thanh toán trước đó. Các Công ty luật có kinh nghiệm sẽ giúp Nhà đầu tư xác định cụ thể lộ trình và cách thức thực hiện công việc để mang lại hiệu quả tối ưu cho việc thu hồi tiền.
Trên đây là bài viết TNTP trả lời cho câu hỏi: “Tính khả thi của việc thu hồi tiền cọc từ việc mua bất động sản hình thành trong tương lai (Phần 2)”. Mong rằng bài viết này có ích với các độc giả.
Trân trọng,
Công ty Luật TNHH Quốc tế TNTP và Các Cộng sự
+84903503285
