KHI MUA BẤT ĐỘNG SẢN CẦN LƯU Ý CÁC VẤN ĐỀ PHÁP LÝ GÌ?
Hoạt động kinh doanh bất động sản hiện không chỉ được điều chỉnh bởi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, mà còn được ghi nhận ở các văn bản pháp luật khác như: Bộ luật dân sự năm 2015, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Đất đai năm 2013 sửa đổi, bổ sung 2018, Luật Công chứng 2014,…bởi bản chất lĩnh vực bất động sản khá phức tạp, liên quan đến nhiều khía cạnh khác nhau trong xã hội.
Trong phạm vi bài viết dưới đây, chúng tôi sẽ đề cập tới một số vấn đề pháp lý cần lưu ý khi thực hiện giao dịch mua bán bất động sản như sau:
1. Đối tượng của giao dịch dân sự là Bất động sản
Về khái niệm bất động sản, Khoản 1 Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015 quy định bất động sản bao gồm (i) đất đai, (ii) nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, (iii) tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng, và (iv) tài sản khác theo quy định của pháp luật. Các bất động sản nêu trên khi đưa vào kinh doanh cần đáp ứng các điều kiện nhất định. Cụ thể:
Đối với bất động sản là đất đai
Khi thực hiện chuyển đổi quyền sử dụng đất thì đối tượng của giao dịch cần đáp ứng điều kiện tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 sửa đổi, bổ sung 2018, Luật Nhà ở 2014, Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 như sau:
– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 186 của Luật Đất đai 2013 sửa đổi, bổ sung 2018;
– Đất không có tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; và
– Đất vẫn còn trong thời hạn sử dụng.
Để đảm bảo tính pháp lý trong giao dịch chuyển đổi quyền sử dụng đất, người nhận chuyển nhượng cần lưu ý kiểm tra kỹ các giấy tờ, tài liệu có liên quan đến đất đai được đưa vào giao dịch, đồng thời xác minh diện tích đất đai giao dịch thể hiện trên giấy tờ pháp lý trùng khớp với diện tích đất trên thực tế.
Đối với bất động sản là nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai
Đối với bất động sản là nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, không phải trường hợp nào cũng có thể đưa vào kinh doanh, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định điều kiện của bất động sản được đưa vào kinh doanh tại Khoản 1 Điều 9. Theo đó, để được đưa vào kinh doanh thì nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai phải đáp ứng các điều kiện sau:
– Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất;
– Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Tương tự như đối với bất động sản là đất đai, các chủ thể khi tham gia vào hoạt động kinh doanh bất động cần kiểm tra các giấy tờ pháp lý và hiện trạng nhà ở, công trình xây dựng là đối tượng của giao dịch.
Khi mua bất động sản, người mua cần kiểm tra và bảo đảm tính có hiệu lực của các giấy tờ pháp lý đi kèm, tránh trường hợp giấy tờ được làm giả mạo với mục đích lừa đảo chiếm đoạt tài sản.
2. Chủ thể được phép sở hữu bất động sản
Theo quy định của pháp luật Việt Nam, không phải mọi chủ thể đều được phép sở hữu bất động sản, căn cứ tại Điều 5 Luật Đất đai 2013 sửa đổi, bổ sung 2018 và Điều 7 Luật Nhà ở 2014, chủ thể được phép sở hữu bất động sản tại Việt Nam chỉ bao gồm:
– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước;
– Tổ chức nước ngoài bao gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, phần vốn góp và đang hoạt động tại Việt Nam; và
– Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch.
Bên cạnh đó, theo quy định tại Điều 8 Luật Nhà ở 2014, các đối tượng nêu trên muốn được công nhận sở hữu nhà ở tại Việt Nam phải đáp ứng điều kiện như sau:
– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam; đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải có đủ điều kiện quy định tại Điều 160 của Luật này.
– Có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức sau đây:
– Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước thì thông qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật;
– Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì thông qua hình thức mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản); mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật;
– Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì thông qua các hình thức quy định tại khoản 2 Điều 159 Luật này
Trong trường hợp người mua thuộc nhóm chủ thể không được phép sở hữu bất động sản nhưng vẫn ký hợp đồng thì có thể dẫn tới những hậu quả pháp lý như bị đơn phương chấm dứt hợp đồng, xảy ra tranh chấp hoặc không được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận khi đi đăng ký hợp đồng,…Do đó, người mua cần lưu ý vấn đề này trước khi thực hiện các giao dịch để nhận quyền sở hữu bất động sản.
3. Hợp đồng mua bán bất động sản
Hợp đồng là một trong những nội dung được quy định tại Bộ luật dân sự năm 2015 với mục đích thể hiện sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Hợp đồng có thể được dùng trong rất nhiều trường hợp trong đời sống, trong đó có mua bán nhà đất. Hiện nay, phần lớn các tranh chấp về đất đai hay bất động sản phát sinh là do Hợp đồng mua bán bất động sản không đảm bảo hình thức và hiệu lực pháp lý theo quy định của pháp luật. Do đó, người mua cần kiểm tra tính pháp lý của Hợp đồng mua bán bất động sản cả về nội dung cũng như về hình thức, cụ thể như sau:
Nội dung của hợp đồng
Hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng là một loại giao dịch dân sự, và cụ thể là Hợp đồng tài sản, do đó, hình thức và nội dung của Hợp đồng mua bán bất động sản phải tuân theo pháp luật về hợp đồng được quy định cụ thể tại Chương XVI của Bộ luật dân sự 2015. Ngoài ra, Điều 18 của Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 quy định chi tiết các nội dung chính của Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng.
Cần lưu ý rằng, khi ký kết Hợp đồng mua bán bất động sản, người mua có quyền yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng, yêu cầu bên bán giao nhà, công trình xây dựng theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong Hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng, yêu cầu bên bán bảo hành nhà, công trình xây dựng, yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do việc giao nhà, công trình xây dựng không đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết khác trong Hợp đồng.
Tương tự, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng cần phải có những nội dung chính được quy định tại Mục 7 Chương XVI của Bộ luật Dân sự 2015.
Sau đây là một số điều khoản cơ bản mà người mua bất động sản cần lưu ý khi giao kết Hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hay Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
– Tên, địa chỉ của các bên
– Các thông tin về bất động sản
– Giá cả
– Phương thức và thời hạn thanh toán
– Bảo hành (Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có điều khoản này)
– Quyền và nghĩa vụ các bên
– Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng
– Phạt vi phạm hợp đồng
– Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và các biện pháp xử lý
– Giải quyết tranh chấp
– Thời điểm có hiệu lực của Hợp đồng
Trên thực tế, chúng tôi thấy rằng, việc ấn định phương thức thanh toán là chuyển khoản sẽ linh hoạt và thuận tiện nhất cho các bên, ngoài ra cũng là một biện pháp bảo đảm an toàn cho người mua khi thực hiện giao dịch chuyển tiền.
Hình thức của hợp đồng
Hợp đồng mua bán nhà ở và Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đảm bảo điều kiện có hiệu lực về hình thức. Cụ thể, căn cứ theo Khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 và Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 sửa đổi, bổ sung 2018, Hợp đồng này phải được lập thành văn bản và công chứng theo quy định của pháp luật và hợp đồng chỉ phát sinh hiệu lực sau khi được công chứng.
Như vậy, trên đây là những vấn đề pháp lý mà người mua nên lưu ý khi tham gia đầu tư, kinh doanh bất động sản. Qua việc nêu ra những quy định này của pháp luật, làm rõ các vấn đề pháp lý khi mua bất động sản, TNTP mong rằng quý khách có thể hiểu rõ hơn về vấn đề này. Nếu có gì thắc mắc, hãy liên hệ với TNTP để được chỉ dẫn chi tiết hơn.
Trân trọng,
Công ty Luật TNHH Quốc tế TNTP và Các Cộng sự
+84903503285
