HUY ĐỘNG VỐN TRÁI PHÉP TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI THÔNG QUA BÊN THỨ BA

Hoạt động đầu tư bất động sản tại Việt Nam đã và đang là một hoạt động đầu tư hiệu quả, dễ dàng thu hút các nhà đầu tư ngay cả trong thời kỳ kinh tế toàn cầu đang gặp khó khăn do đại dịch Covid-19. Song song với những cơ hội về lợi nhuận mà thị trường này mang lại, nhà đầu tư có thể phải đối mặt với nhiều rủi ro tiềm ẩn khôn lường. Với bài viết này, chúng tôi sẽ đề cập và phân tích một trong những rủi ro mà các nhà đầu tư bất động sản đã gặp phải. Đó là rủi ro từ việc chủ đầu tư bất động sản huy động vốn trái phép trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai bằng cách thông qua Bên thứ ba để ký kết hợp đồng với người mua.

1. Hành vi huy động vốn trái phép diễn ra như thế nào?

a) Chủ thể có quyền bán bất động sản hình thành trong tương lai

Căn cứ vào quy định của Luật kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư có quyền mở bán bất động sản của họ. Theo đó, chủ đầu tư được thực hiện quyền mở bán của mình nếu bất động hình thành trong tương lai đáp ứng đủ các điều kiện để được mở bán.

Tuy nhiên, thực tế cho thấy rằng nếu chủ đầu tư muốn mở bán bất động sản hình thành trong tương lai trước khi đủ điều kiện được mở bán thì họ thường thông qua Bên thứ ba để ký kết với người mua dưới dạng hợp đồng dịch vụ môi giới.

b) Cách thức thực hiện việc huy động vốn trái phép

Để thực hiện hành vi huy động vốn, chủ đầu tư sẽ thông qua Bên thứ ba ký kết hợp đồng dịch vụ môi giới với người mua. Khi đó, mặc dù nội dung trong hợp đồng liên quan đến việc đặt cọc của người mua nhưng điều khoản trong hợp đồng sẽ chỉ đề cập về “Khoản tiền để thực hiện dịch vụ môi giới” thay vì “Khoản tiền đặt cọc để mua bất động sản”. Cách quy định điều khoản như vậy nhằm lấp liếm khoản tiền đặt cọc mua bất động sản, “hợp pháp hóa” nó trở thành khoản phí người mua trả để Bên thứ ba thực hiện việc trung gian môi giới – vốn là một giao dịch dân sự không bị pháp luật cấm. Với cách thức này, chủ đầu tư đã che giấu, “lách luật” việc huy động vốn trái phép theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Với mục đích chiếm giữ khoản tiền có được nhờ huy động trái phép, chủ đầu tư thường sẽ lồng ghép vào các hợp đồng dịch vụ những điều khoản gây bất lợi cho người mua như: (i) phạt cọc nếu người mua chấm dứt hợp đồng dịch vụ trước thời hạn; (ii) không cho phép người mua được lấy lại tiền đặt cọc sau một khoảng thời gian chủ đầu tư quy định; hoặc (iii) quy định người mua không được lấy lại tiền cọc cho đến khi chủ đầu tư mở bán.

Đây là các điều khoản gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của người mua khi người mua đã chấp nhận giao kết hợp đồng dịch vụ. Trường hợp người mua nhận thấy những dấu hiệu bất ổn của hợp đồng dịch vụ, ví dụ như việc dự án bất động sản chưa hoàn thiện đúng theo tiến độ đã cam kết của chủ đầu tư; hoặc quá thời hạn mở bán nhưng dự án vẫn chưa hoàn thiện để mở bán,… người mua sẽ muốn chấm dứt hợp đồng dịch vụ. Tuy nhiên khi đó, người mua sẽ lâm vào hoàn cảnh tiến thoái lưỡng nan khi không thể rút tiền cọc do các ràng buộc của hợp đồng bởi những điều khoản bất lợi nêu trên. Còn nếu tiếp tục chờ đợi thì người mua cũng không biết đến thời điểm nào thì chủ đầu tư đủ điều kiện mở bán.

2. Người mua cần nhận biết và tránh rủi ro này ra sao?

Theo kinh nghiệm làm việc trên thực tiễn của chúng tôi, có rất nhiều chủ thể kinh doanh bất động sản đã và đang tiến hành việc huy động vốn trái phép từ người mua thông qua Bên thứ ba. Mặc dù vậy, các Cơ quan có thẩm quyền vẫn “ngại” tiếp nhận và xử lý những vụ việc này. Các cơ quan cho rằng các hợp đồng giữa Bên thứ ba và người mua có nội dung và hình thức của các giao dịch dân sự thông thường. Đồng thời, quy định hiện nay của pháp luật về chế tài xử lý đối với các Bên thứ ba nếu tiến hành việc huy động vốn trái pháp luật cũng còn nhiều vướng mắc và lỗ hổng. Vì vậy việc bảo vệ quyền lợi của người mua dưới góc độ pháp lý trước rủi ro này còn nhiều khó khăn, bất cập.

Để phòng ngừa và hạn chế rủi ro xảy ra thì người mua cần trang bị cho mình những kỹ năng để nhận biết và lường trước các động thái đáng ngờ trước khi ký bất kỳ hợp đồng nào. Cụ thể, nếu chủ đầu tư không trực tiếp ký hợp đồng mua bán mà đề nghị người mua ký kết các hợp đồng mua bán, đặt cọc với bất cứ một Bên thứ ba nào khác thì nhiều khả năng chủ đầu tư đang tiến hành việc huy động vốn trái phép. Người mua phải suy xét thật kỹ về các cam kết đảm bảo cũng như uy tín, danh tiếng của các Bên thứ ba trước khi tiến hành giao kết hợp đồng hay đặt cọc tiền với các Bên thứ ba này. Nếu không chắc chắn, người mua không nên ký kết hợp đồng và đặt cọc cho bất cứ Bên thứ ba nào để tự bảo vệ quyền lợi và tài sản của mình.

Với những phân tích và chia sẻ pháp lý ở trên, chúng tôi hi vọng bài viết này có thể giúp các bạn tránh được hành vi huy động vốn trái pháp luật của chủ đầu tư khi tham gia vào các giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai.

Trân trọng.

Công ty Luật TNHH Quốc tế TNTP và Các Cộng sự