ĐÃ ĐẶT CỌC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN RỒI MUỐN THU HỒI TIỀN CÓ ĐƯỢC KHÔNG? (PHẦN 1)
Lĩnh vực bất động sản đã từng “làm mưa làm gió” trên thị trường và là một ngành tiềm năng thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư trong nhiều năm qua. Tuy vậy, ở thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản đang có dấu hiệu “đóng băng” do nhiều yếu tố tác động. Chính vì vậy, dự án bất động sản mà các nhà đầu tư đang lựa chọn có thể mất đi tiềm năng và không đạt được kết quả như mong muốn. Do đó, nhiều nhà đầu tư đang quan tâm đến việc thu hồi lại số tiền đặt cọc đã bỏ ra khi mua Bất động sản đó. Để giải đáp cho câu hỏi: “Có thể thu hồi tiền đặt cọc đối với dự án bất động sản hay không?”, Luật sư của TNTP đưa ra các quan điểm sau đây:
1. Hợp đồng mua Dự án Bất động sản là gì?
Bất động sản là đối tượng của hoạt động kinh doanh bao gồm các loại nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất và các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật. Dự án bất động sản được hiểu là những dự án đầu tư xây dựng được thẩm định, phê duyệt theo quyết định, chủ trương đầu tư và các giấy phép có liên quan theo quy định của pháp luật. Trong bài viết này, chúng tôi chỉ tập trung các vấn đề liên quan đến các Dự án đầu tư xây dựng nhà và công trình xây dựng nhà giữa cá nhân và các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, không bao gồm việc mua bán, chuyển nhượng nhà ở và quyền sử dụng đất giữa cá nhân, hộ gia đình với nhau.
Các chủ thể thoả thuận với nhau bằng văn bản để xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ trong hoạt động mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản. Văn bản này được gọi là Hợp đồng kinh doanh bất động sản. Hay nói cách khác, đây là thỏa thuận giữa bên mua và bên bán, với đối tượng là Quyền sử dụng đất hoặc Quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật. Trong bài viết này, TNTP sẽ đề cập đến hai loại Hợp đồng mua Dự án Bất động sản: (i) Dự án Bất động sản đã hoàn thành; và (ii) Dự án Bất động sản hình thành trong tương lai
2. Pháp luật quy định như thế nào về Hợp đồng mua Dự án Bất động sản đã hoàn thành?
Theo quy định của pháp luật hiện hành vẫn chưa có bất kỳ quy định nào về định nghĩa Bất động sản đã hoàn thành. Tuy nhiên, dựa trên quan điểm của TNTP, Bất động sản đã hoàn thành là các Bất động sản đã được hình thành hoặc đã hoàn thiện từ trước thời điểm phát sinh các giao dịch dân sự giữa các bên liên quan. Theo đó, bên mua hoàn toàn có thể nhìn thấy một cách rõ ràng các kết cấu, hình dáng, diện tích của bất động sản này.
Nội dung của một Hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng bao gồm:
(i) Tên, địa chỉ của các bên;
(ii) Các thông tin về bất động sản;
(iii) Giá mua bán, cho thuê, cho thuê mua;
(iv) Phương thức và thời hạn thanh toán;
(v) Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo;
(vi) Bảo hành;
(vii) Quyền và nghĩa vụ của các bên;
(viii) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
(ix) Phạt vi phạm hợp đồng;
(x) Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và các biện pháp xử lý;
(xi) Giải quyết tranh chấp;
(xii) Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.
Từ các quy định trên, có thể thấy để Hợp đồng kinh doanh bất động sản có giá trị pháp lý thì phải thỏa mãn đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật. Bênh cạnh đó, trong một số trường hợp nhất định, Hợp đồng mua bán Dự án Bất động sản dù đã hoàn thành nhưng vi phạm các điều cấm của pháp luật thì sẽ không được công nhận và bị tuyên bố vô hiệu.
3. Được phép thu hồi tiền cọc khi mua dự án Bất động sản đã hoàn thành không?
Đặt cọc là một biện pháp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013 và Luật Nhà ở 2014. Tuy nhiên theo quy định pháp luật hiện hành, chưa có quy định nào yêu cầu đặt cọc là điều kiện bắt buộc khi tham gia giao dịch mua nhà đất. Vì vậy, việc có đặt cọc hay không là tuỳ thuộc vào thoả thuận giữa các bên khi tham gia hợp đồng. Song, cần lưu ý việc đặt cọc phải đảm bảo quyền và lợi ích của các bên, tùy thuộc vào nội dung Hợp đồng đã cam kết. Ví dụ trong trường hợp nhà đầu tư đặt cọc nhằm đảm bảo rằng Chủ đầu tư sẽ tiến hành bàn giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản trên đất đúng hạn, nhưng sau đó Chủ đầu tư không bàn giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản trên đất đúng thời hạn đã cam kết thì Nhà đầu tư hoàn toàn có quyền yêu cầu Chủ đầu tư phải hoàn trả tiền cọc và bồi thường thiệt hại (nếu Hợp đồng có thỏa thuận).
Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều Chủ đầu tư soạn thảo Hợp đồng mua bán dự án bất động sản đã hoàn thành với nội dung gây bất lợi cho Nhà đầu tư. Có thể kể đến là nội dung về ý chí tự nguyện của Nhà đầu tư trong việc thanh toán tiền đặt cọc; hoặc đồng ý rằng khoản đặt cọc sẽ không được hoàn trả dưới bất kỳ hình thức nào. Trường hợp Chủ đầu tư đã giao kết các Hợp đồng như vậy thì việc thu hồi tiền đặt cọc rất khó, bởi đây không phải là thỏa thuận trái pháp luật. Hiển nhiên sẽ có giá trị pháp lý bởi vì cốt lõi của giao dịch dân sự là tôn trọng thỏa thuận giữa các bên. Vì thế, trường hợp Chủ đầu tư đã chấp nhận giao kết Hợp đồng mua bán Dự án bất động sản với các điều khoản bất lợi sẽ khó được đảm bảo quyền và lợi ích của mình.
Vì vậy, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, Nhà đầu tư cần nghiên cứu kỹ các quy định trong Hợp đồng mua bán dự án bất động sản đã hoàn thành và áp dụng các quy định của pháp luật để tránh việc giao kết Hợp đồng gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của chính mình.
Trong phần 1 của bài viết, TNTP trả lời cho câu hỏi: “Có lấy lại được tiền đặt cọc khi mua Dự án bất động sản hay không?”. TNTP sẽ tiếp tục đề cập đến yêu cầu thu hồi tiền đặt cọc trong Hợp đồng mua bán dự án bất động sản hình thành trong tương lai trong bài viết tiếp theo. Mời bạn đọc tiếp tục theo dõi.
Trân trọng,
Công ty Luật TNHH Quốc tế TNTP và Các Cộng sự
+84903503285
