CÁC VẤN ĐỀ CẦN LƯU Ý KHI GIAO KẾT HỢP ĐỒNG MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

Nhằm đảm bảo khả năng thực hiện của hợp đồng trên thực tế từ đó bảo vệ tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể có liên quan, việc hạn chế tối thiểu những rủi ro có thể xảy ra trong quá trình thực hiện khi tiến hành soạn thảo các điều khoản là điều vô cùng quan trọng. Nội dung của những điều khoản này không chỉ cần tuân thủ quy định của pháp luật mà còn không được gây bất lợi cho người mua. Trong bài viết trước, TNTP đã chia sẻ về điều kiện được phép chào bán đối với bất động sản hình thành trong tương lai. Theo đó, chúng tôi sẽ đề cập về những vấn đề mà Khách hàng cần lưu ý khi giao kết hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai, cụ thể như sau:

1. Chủ thể giao kết hợp đồng mua bán bất động sản

Chủ thể ký kết hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai với người mua chỉ có thể là (i) chủ đầu tư Dự án; hoặc (ii) cá nhân/tổ chức được Chủ đầu tư ủy quyền để tiến hành việc kinh doanh bất động sản của Dự án.

Theo đó, nếu có sự vi phạm về chủ thể giao kết, cụ thể là trường hợp bên bán bất động sản không có thẩm quyền mà vẫn tiến hành ký kết thì hợp đồng đó sẽ vô hiệu kể cả khi đã giao kết.

Để quyền và lợi ích hợp pháp của người mua được bảo đảm tốt nhất, trước khi ký kết, người mua cần xác định được bên bán trong hợp đồng chính là người có quyền đối với dự án dự định mua thông qua việc tìm hiểu các thông tin có liên quan trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Gọi tắt là GCNQSDĐ), hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

2. Đảm bảo quyền lợi vốn có của người mua khi Hợp đồng mua bán bất động sản tồn tại điều khoản bất lợi

Căn cứ theo Quyết định số 02/2012/QĐ-TTg và Quyết định số 35/2015/QĐ-TTg về những hàng hóa, dịch vụ thiết yếu phải đăng kí hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung, trường hợp mua bán căn hộ chung cư sẽ phải đăng ký Hợp đồng theo mẫu. Theo đó, nếu Hợp đồng này có các điều khoản miễn trách nhiệm của Chủ đầu tư hoặc tăng trách nhiệm, loại bỏ quyền lợi chính đáng của người mua thì điều khoản này sẽ không có giá trị pháp lý ràng buộc các bên.

Vậy nên, cho dù Hợp đồng mua bán bất động sản đã giao kết tồn tại những điều khoản có nội dung như trên thì quyền và lợi ích hợp pháp của người mua vẫn được bảo vệ trong trường hợp có tranh chấp xảy ra. Dẫn chiếu các quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, người mua hoàn toàn có quyền yêu cầu Chủ đầu tư đảm bảo các quyền lợi vốn có của mình. Trường hợp Chủ đầu tư không thực hiện hoặc không thực hiện không đầy đủ, người mua có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền như Hội bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, Tòa án… giải quyết tranh chấp với Chủ đầu tư.

3. Bất động sản không đáp ứng các điều kiện được cấp GCNQSDĐ

Nguyên nhân dẫn đến tình trạng không được cấp GCNQSDĐ không chỉ xuất phát từ Chủ đầu tư mà còn do sự chủ quan của người mua. Theo đó, người mua không tiến hành kiểm tra, đối chiếu với các cơ quan nhà nước có liên quan về thông tin dự án mà đã quyết định ký kết hợp đồng. Trước khi giao kết, người mua cần phải xác minh, kiểm tra dự án đó có thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền hay không. Ngoài ra, việc xem xét chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuế liên quan đến đất hay chưa cũng là một vấn đề cần phải thực hiện để hạn chế rủi ro không được cấp GCNQSDĐ.

Hơn thế nữa, quá trình kiểm tra tình trạng pháp lý của bất động sản đang có ý định mua không chỉ giúp người mua có thể xác định bất động sản này có đủ điều kiện được phép mua bán hay không mà còn nắm chắc khả năng được cấp GCNQSDĐ khi chấm dứt Hợp đồng.

4. Bất lợi về giá khi quyết định mua bán bất động sản hình thành trong tương lai

Đứng trước hiện trạng biến đổi không ngừng về giá của thị trường bất động sản, việc xác định chính xác giá tại thời điểm tiến hành ký Hợp đồng mua bán bất động sản sẽ giúp người mua đảm bảo được tối đa lợi ích của mình trong quá trình giao dịch.

Liên quan đến các quy định hiện hành của pháp luật về giá mua bán, các bên bắt buộc phải thỏa thuận về giá tại thời điểm ký kết Hợp đồng và người mua sẽ được hưởng giá mua nhà ở tại thời điểm ký Hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Có thể thấy, pháp luật chỉ ràng buộc các bên phải tiến hành thỏa thuận về điều khoản giá mua bán ngay tại thời điểm ký Hợp đồng. Mức giá tính theo thời điểm nào sẽ phụ thuộc vào sự thỏa thuận của các bên.

Tuy nhiên, để quyền lợi của mình được đảm bảo tốt nhất, người mua nên yêu cầu Chủ đầu tư ấn định giá mua bán tại thời điểm ký Hợp đồng. Như vậy, số tiền mà người mua phải bỏ ra để mua bất động sản sẽ không bị ảnh hưởng kể cả trong trường hợp giá đất có sự thay đổi.

Khi tiến hành xác lập hợp đồng, Khách hàng cần xác định rõ ràng những vấn đề đã nêu để có thể bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình cũng như làm căn cứ giải quyết trong trường hợp có phát sinh tranh chấp.

Trên đây là 04 rủi ro Khách hàng có thể đối mặt khi giao kết hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai. Thông qua những chia sẻ pháp lý trên, TNTP hy vọng đã góp phần hỗ trợ Khách hàng có thể an tâm hơn trong quá trình mua bán loại đối tượng này.

Trân trọng.

Công ty Luật TNHH Quốc tế TNTP và Các Cộng sự