03 RỦI RO KHI THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG MUA BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

Các bên trong hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong lương lai phải thực hiện đúng các nghĩa vụ theo cam kết về đối tượng, thời hạn, phương thức, địa điểm và các nội dung khác của Hợp đồng. Việc thực hiện này nhằm đảm bảo trách nhiệm của mỗi bên tương ứng với quyền lợi của bên còn lại. Tuy nhiên, thực tế các bên có thực hiện đúng và đầy đủ các quy định như đã cam kết trong Hợp đồng hay không phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố. Theo đó, với bài viết này chúng tôi sẽ đề cập và phân tích đến những rủi ro mà người mua có thể gặp phải khi thực hiện Hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai.

1. Chủ đầu tư yêu cầu người mua thanh toán vượt quá hạn mức pháp luật quy định

Căn cứ vào Điều 57.1 Luật kinh doanh bất động sản 2014 về Thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai, việc thanh toán bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện thành nhiều lần như sau:

(i) Lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng;

(ii) Những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng. Trường hợp bên bán là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

Do đó, người mua có thể căn cứ vào quy định trên để áp dụng và thực hiện thanh toán Hợp đồng thành nhiều lần. Trường hợp Chủ đầu tư yêu cầu người mua thanh toán vượt quá phần trăm giá trị hợp đồng mà pháp luật đã quy định hoặc đề nghị người mua ký thêm Phụ lục Hợp đồng nhằm yêu cầu người mua thanh toán bổ sung thì người mua có quyền từ chối yêu cầu này của Chủ đầu tư.

Bên cạnh đó, đối với vấn đề thanh toán thì cũng theo quy định tại Điều 57.1 Luật kinh doanh bất động sản 2014 thì bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng trước khi bên mua được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Gọi tắt là GCNQSDĐ). Do đó, người mua cần lưu ý thỏa thuận với chủ đầu tư về việc sẽ hoàn tất thanh toán 100% giá trị Hợp đồng sau khi được cấp GCNQSDĐ. Điều khoản này sẽ giúp tránh được trường hợp người mua đã thanh toán hết nhưng Chủ đầu tư gây khó khăn trong việc hỗ trợ thực hiện thủ tục cấp GCNQSDĐ.

2. Chủ đầu tư chậm thực hiện bàn giao nhà/bất động sản

Trên thực tế, việc Chủ đầu tư thực hiện bàn giao nhà/bất động sản không đúng thời hạn đã và đang xảy ra khá phổ biến. Ngoài ra cũng không ít chủ đầu tư thường xuyên trì hoãn kéo dài nghĩa vụ bàn giao nhà/bất động sản cho người mua mà không bồi thường cho hành vi chậm trễ của mình với lý do được đưa ra là “thông lệ ngành như vậy”. Hành vi này của phía chủ đầu tư đã gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người mua.

Theo quy định tại Điều 23 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định về quyền của bên mua và Điều 16.2 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 về thanh toán trong giao dịch bất động sản thì việc phạt và bồi thường thiệt hại do chậm tiến độ thanh toán hoặc bên bán chậm tiến độ bàn giao bất động sản do các bên thỏa thuận và phải được ghi rõ trong Hợp đồng. Vì vậy, người mua có quyền yêu cầu Chủ đầu tư giao nhà/bất động sản tuân thủ thời hạn bàn giao đã thỏa thuận tại Hợp đồng và yêu cầu Chủ đầu tư bồi thường thiệt hại do hành vi bàn giao không đúng thời hạn theo mức bồi thường đã quy định cụ thể trong Hợp đồng giữa các bên.

Bên cạnh đó, căn cứ tại Điều 57.6.h Nghị định số 139/2017/NĐ-CP, Chủ đầu tư buộc phải hoàn trả Khoản tiền mà người mua đã thanh toán để tiến hành mua bất động sản nếu người mua có yêu cầu Chủ đầu tư phải hoàn trả và buộc Chủ đầu tư bồi thường thiệt hại (nếu có).

Do đó, nếu Chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà/bất động sản đúng thời hạn, chất lượng như đã cam kết tại Hợp đồng thì người mua có quyền:

(i)  Yêu cầu bàn giao nhà/bất động sản đúng thời hạn; trường hợp Chủ đầu tư thực hiện việc giao chậm trễ và người mua chấp nhận thì có thể nhận bàn giao nhà/bất động sản chậm và yêu cầu bồi thường thiệt hại, phạt vi phạm do việc bàn giao vi phạm thời hạn quy định theo mức bồi thường, phạt vi phạm được quy định cụ thể trong Hợp đồng giữa các bên; hoặc

(ii) Trường hợp người mua không đồng ý với việc bàn giao chậm, người mua có thể yêu cầu Chủ đầu tư không tiếp tục thực hiện hợp đồng. Khi đó, người mua có quyền yêu cầu Chủ đầu tư phải hoàn trả lại Khoản tiền mà người mua đã thanh toán cho Chủ đầu tư cũng như yêu cầu Chủ đầu tư chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại, phạt vi phạm (nếu Hợp đồng có quy định).

3. Chủ đầu tư bàn giao nhà/bất động sản không đúng cam kết tại Hợp đồng

Trên thực tế, đã xảy ra không ít trường hợp Chủ đầu tư bàn giao nhà/bất động sản không đúng với chất lượng công trình, thiết kế, kết cấu như đã được giới thiệu, quảng cáo, hay như mẫu nhà trước đó; hoặc các tiện ích và dịch vụ đính kèm không đạt chất lượng, thậm chí có nhiều lỗi thi công như sàn đọng nước, không đúng thiết kế, số lượng, ổ cắm lắp đặt bất hợp lý, diện tích thực tế nhỏ so với diện tích đã cam kết tại Hợp đồng,…. Và khi người mua trao đổi về những lỗi thi công trên thì Chủ đầu tư hứa rằng sẽ thay đổi các sản phẩm tốt hơn hoặc tối thiểu là có chất lượng tương đương. Tuy nhiên khi người mua yêu cầu xem bảng kê các vật liệu, sản phẩm thay thế cũng như bản đối chiếu chất lượng tương đương như lời hứa của Chủ đầu tư thì Chủ đầu tư lại từ chối cung cấp.

Đối với trường hợp này, hành vi bàn giao nhà/bất động sản không đúng cam kết ban đầu đã vi phạm quy định tại Điều 12 Luật kinh doanh Bất động sản 2014 về yêu cầu đối với dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh. Do đó người mua có thể yêu cầu Chủ đầu tư tiến hành khắc phục vi phạm đó hoặc thương lượng về việc giảm giá. Nếu Chủ đầu tư không tiến hành khắc phục hoặc không thể khắc phục được vi phạm của mình thì người mua có thể yêu cầu Chủ đầu tư bồi thường thiệt hại do chất lượng không đúng cam kết. Người mua cần lưu ý rằng trong trường hợp chưa thể thống nhất về việc bồi thường hoặc Chủ đầu tư chưa hoàn thành việc khắc phục đối với lỗi về chất lượng như hai bên đã thỏa thuận thì người mua không nên tiến hành ký biên bản bàn giao nhà với Chủ đầu tư.

Để phòng tránh các rủi ro nêu trên và đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của mình được pháp luật bảo vệ một cách tối đa trong quá trình thực hiện Hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai, người mua cần sát sao và kỹ lưỡng trong việc yêu cầu Chủ đầu tư cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng khoản tiền ứng trước, đồng thời chủ động kiểm tra thực tế tại công trình đối với Dự án.

Với những phân tích và chia sẻ pháp lý nêu trên, chúng tôi hy vọng bài viết này sẽ có ích và giúp các bạn tránh được những rủi ro khi tham gia các giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai.

Trân trọng.

Công ty Luật TNHH Quốc tế TNTP và Các Cộng sự